长租公寓为何在杭州密集阵亡


原标题:为什么长租公寓在杭州被密集杀害

从P2P到长租公寓今天,互联网之都杭州一直是这个行业爆炸的中心。

2018年8月,第一个宣布打破资本链的杭州鼎嘉公寓拉开了长期租赁公寓爆炸的帷幕。从那以后,杭州地区的长期租赁公寓品牌,如爱租(Loving Rent)、生活休闲(Living in Leather)、霍克(Hokkar)、德裕(Deyu)等,都陷入了资本链断裂、创始团队缺失的局面。

据记者不完全统计,在自丁佳以来的全国长期租赁公寓品牌中,杭州地区占到了长期租赁公寓品牌总数的三分之一,而杭州当地许多长期租赁公寓行业内部人士告诉《经济观察报》,杭州仍有更多的中小型长期租赁公寓品牌处于爆炸边缘,“雷区”随时可能爆炸。

这可能不是意外。杭州是一个互联网基因很强的城市,外来人口大量涌入,租赁业的现状与城市的发展水平不一致,其他因素交织在一起。资本随着政策浪潮涌入,但当浪潮退去时,它留下了毁灭的痕迹。

责备雷鸣《在路上》

”公司的资本链因管理不善而断裂,一些房东可能无法支付后期租金。我们会和房东协商,先开借据,然后慢慢偿还,包括房租押金和租房合同到期时的水电押金。 记者从业内人士处了解到,10月28日,杭州钟铉房地产代理有限公司向租户发布了统一公告,宣布公司的资本链被打破

这是自去年10月以来杭州第四家资本链断裂的长期租赁公寓运营商。在此之前,杭州德裕、郭昶和董军都曾遭受雷暴袭击。其中一些公司让股东参与跑腿。许多内部人士表示,也有一些长期租赁公寓运营商显示出资本链断裂的迹象。一些品牌的房东已经几个月没有收到租金了。

长期租赁公寓品牌杭州郭昶的一名前员工表示,目前大量郭昶员工已经离职,员工已经数月没有领到工资。管理层表示,一些大股东带着钱逃走了,所有成员都获悉邢传军(郭昶的法定代表人)被刑事拘留

长期租赁公寓爆破不如P2P爆破直接,但它的破坏性却和P2P爆破一样大

例如,房客王川说他租了一套月租4500元的公寓,并在不知情的情况下签了一整年的房租贷款。租了两个月之后,公寓的品牌名称爆炸了,一个月的押金和剩余十个月的租金贷款一共达到了49500元。如果他想继续租房,他需要再付押金和房租给房东。此外,以前支付的代理费和服务费相当于水漂的代理费和服务费。

王川说,少数房东甚至要求房客赔偿公寓经营者以前没有支付的租金,以弥补他们的损失。如果房客拒绝付款,他们将被直接“赶出家门”。“有些房东更仁慈,会和房客一起承担损失,随后租金会减少到一些房客。大多数房东仍然要求支付原租金。 “

租赁品牌梦醒陶然的创始人周晓航认为,不符合商业逻辑的高租金和低租金模式、企业实体的频繁变化以及进入长租公寓行业长达六个月到一年左右是该品牌长租公寓的共性,这些公寓最近在雷声中爆炸,有在雷声中爆炸的风险。

也就是说,房价高于周围的租金价格,而租金价格低于周围的租金价格。快速获取房源,清理库存,通过租金贷款等方式快速获取大量租金,快速提升资产管理规模,然后向政府申请补贴,通过各种渠道寻求融资,并在短时间内改变法人实体。经过一系列的操作,收获资本并带着钱潜逃

“只需要”变坏

在杭州传统房地产经纪公司的眼里,过去两年来这个租了很久的公寓品牌的“过山车”充满了戏剧性。

李立新在杭州房地产中介行业工作了将近15年。他说,由于杭州原有房屋租赁行业的不成熟,长期租赁公寓进入杭州市场,这是对当地房地产中介的最后一次“降维打击”。

从租金支付模式来看,大多数长期公寓都支持“一对三”或“一对一”的支付模式,而传统的当地房地产中介机构需要支付两对三、两对六的费用,一些紧张的房屋甚至需要每年支付。李立新说:“在长期公寓到处扩散之后,传统的中介机构坚持六分之二付费,每年的付费基本上消失了。现在大多数房屋支持季度付款。” “

与此同时,长期租赁公寓品牌使用服务费而不是物业费和网络费,让在租赁社区中占最大比例的年轻人更容易接受。李立新说:“租房后,原租户必须定期支付物业费,并不得不打电话给网络运营商安装网络。这很麻烦,用户体验也很差。长期租赁公寓品牌将物业和互联网费用纳入服务费。优点是仍然有很大的差价要赚,缺点是有更多的管理过程。 “

此外,更符合年轻人审美情趣的装修风格和涵盖清洁和维护各个方面的服务经验,使长期公寓能够迅速占领不断增长的租赁市场。

从数据来看,杭州自2015年以来进入了一个人口快速增长的时期。2015年底,杭州常住人口900万,2019年7月,常住人口达到1000万,增长100万。

在业内人士的记忆中,第一批长期租赁公寓品牌于2015年进入杭州市场,爆炸式增长始于2017年,这与人口扩张带来的住房需求增长期基本一致。

面对巨大的市场潜力,企业家和传统中介开始涌向长期租赁公寓,新的资产管理公司和中介品牌数量迅速增加。例如,李立新表示,在同一个酒店式公寓楼中,只有两个长期租赁公寓品牌最初进入并竞争住房。截至2017年年中,已经有10多个长期租赁公寓品牌同时拥有住房。

长期出租公寓行业因满足出租住房的需求而发展起来,因此开始“恶化”李立新表示,此前的长期租赁公寓将与传统中介争夺优质住房,与房东签订三年以上的长期合同,并通过服务、互联网管理、营销等手段抢占市场。这是一个良性的模式,可以迫使传统中介改善服务和提升互联网水平。然而,在大量品牌涌入后,一些品牌开始忽视住宅本身的质量,仅仅依靠基于互联网的烧钱方法来收取低租金,甚至非法借钱,几乎成为长期租赁公寓行业的一个噱头。 “两天前,有一份租房清单。带顾客去看房子的年轻人回来告诉我,房客对房子特别满意,并说我们的房子供应非常漂亮,比他最近看到的一些长期公寓还要漂亮,不是吗?现在一些拥有长期公寓头衔的人在服务和装修方面不如我们的传统中介。 ”李立新说,之前几个对住房感兴趣的少数人,终于租了一些长期出租的公寓品牌,对方甚至没有看房子租走

资本侵略

杭州强大的网络创业基因和相对宽松的政策环境为长期租赁公寓的启动提供了良好的环境,也很难避免“坏账”混入其中。

2017年8月,杭州市发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,对依法注册的房屋租赁企业、事业单位和个人给予税收优惠政策支持。 许多企业家表示,萧山、余杭等区根据不同规模为长期租赁公寓初创企业提供了大量补贴和一系列配套政策。

一位短租公寓企业家告诉《经济观察报》:“当租赁和出售政策在2017年达到顶峰时,长租和短租公寓在区政府中相对受欢迎。直到最近一连串的雷暴,人们的态度才有了明显的改变。” 记者通过齐新宝的调查发现,德裕、董军等长期公寓品牌在过去一年已经成立,而目前资金链紧张的几个长期公寓品牌刚刚成立半年。

李立新说,许多短期内成立的长期租赁公寓品牌实际上是一些小型房地产中介公司“穿上马甲”。虽然他们在装修和押金支付方面做了一些努力,但在渠道和服务方面仍然是传统房地产中介公司的思维方式。“房地产中介行业本身是善与恶混为一谈的,而一些基于互联网的方法如租赁贷款和规模变化融资带来的大量短期利益很容易出错。 “

资本的力量不仅是诱惑,也是停滞

丁佳大发雷霆时,记者与丁佳合作的第三方金融机构之一坠入爱河街(Falling in Love Street)CEO朱明明进行了交流。他认为,对于长期租赁公寓领域的庞大资本链,必须有第三方参与,进行严格监管。否则,内部腐败是不可避免的。同时,在创新的金融手段下,长期租赁公寓企业自身必须具备优秀的实力。否则,他们会以巨大的资本迅速扩张,拥有庞大但松散的组织结构,最终只会加速他们的死亡。

自2017年高级公寓风口全盛时期以来,恋爱街(Falling in Love Street)等金融机构和外部资本开始频繁接触长期公寓企业,希望能获得一片新的政策风口领域。朱明敏的想法是,“当行业还不那么健全时,这样做可能不太好,当行业健全和标准化时,这样做可能不太好。” “

资本的仓促推进也可能影响到被投资企业本身,大量雷声公司长期出租公寓的事例也证实了获得资本支持反而可能使企业偏离安全跑道。 以丁佳为例,2018年初,它获得了1000多万元的融资。消息人士称,这笔融资于5月份开始进入丁佳的账户。丁佳在6月份开始加速扩张和招聘。8月份,由于内部管理和财务压力,丁佳出现了爆炸式增长。

这些承担高风险和获得高回报的尝试都以失败告终。为了确保类似的“不良硬币”不再能够进入市场,杭州市住房保障和房地产管理局近日起草了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》,要求房屋租赁企业支付两倍于月租金总额的风险防控资金,与银行签订租赁资金管理协议进行专户管理,并从政府层面对房屋租赁企业的资金链进行强力监管

业内人士表示,如果监管措施得以实施,大量无法全额支付风险防控基金和资本链空的小型和长期租赁公寓品牌将被剔除。

(责任编辑:DF506)

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